成都ISO90001認(rèn)證,成都房地產(chǎn)ISO9001認(rèn)證的重點

成都ISO90001認(rèn)證,成都房地產(chǎn)ISO9001認(rèn)證的重點一、房產(chǎn)開發(fā)面臨的機遇與挑戰(zhàn) 當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)面臨巨大的商機，特別是住宅建設(shè)篷勃發(fā)展?？墒敲媾R的問題卻也很多：1）可供開發(fā)的用地資源減少；2）房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新整合、兼并、重新洗牌的局面；3）更大的（地區(qū)性、區(qū)域性）房地產(chǎn)巨頭（包括國內(nèi)、國際）將進(jìn)入相對來講利潤率較高的這一市場。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除依靠資金和技術(shù)實力外，更重要的還是靠管理、靠選擇最優(yōu)的供方。提供最滿意的服務(wù)和對過程的合理控制。 導(dǎo)入ISO9001認(rèn)證對于房產(chǎn)開發(fā)公司來說，也就是要管理好每一環(huán)節(jié)包括對供方的管理。 二、推行ISO9001的好處 如果我們照ISO9001的標(biāo)準(zhǔn)運行下去，對內(nèi)：我們就可以強化自身的管理，提高員工的質(zhì)量意識；對外：可以加強市場競爭力，給顧客以信心。 房地產(chǎn)企業(yè)通過ISO9001認(rèn)證并不代表質(zhì)量馬上就能提高，一切都會好起來，它需要在已建立的這套國際質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，不斷循環(huán)運行下去，而且還要結(jié)合企業(yè)自身情況做到合理運行，才能達(dá)到以上的這些好處。 三、 推行ISO9001的重點 （一）把顧客放在首位：作為服務(wù)業(yè)，最重要的是顧客的滿意程度，有了他們，企業(yè)才有生存和發(fā)展的可能。因此我們在推行ISO9001時，一切活動的目的都要圍繞顧客滿意而進(jìn)行。 1、 制定方針時，要考慮客戶滿意； 2、 制定目標(biāo)時，要有客戶滿意的具體數(shù)值； 3、 以任何企業(yè)自己認(rèn)為合適的方式向員工宣傳：顧客滿意的重要性，員工自己的工作對顧客滿意有多大的作用； 4、 定期測評顧客對本企業(yè)的滿意程度，如未達(dá)標(biāo)，應(yīng)制定相應(yīng)的措施整改； 5、 重視顧客反饋，包括意見或抱怨，作業(yè)企業(yè)改進(jìn)的依據(jù)。 6、 與顧客有關(guān)的合同簽訂前，要進(jìn)行充分的評審，以確保企業(yè)有能力滿足顧客要求。 為此，我們可建立相應(yīng)的文件，如：質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、客戶滿意度測量程序、客戶溝通管理程序、合同評審程序等等。 （二） 識別房產(chǎn)開發(fā)業(yè)關(guān)鍵點 1、規(guī)劃和策劃：做好開發(fā)規(guī)劃，定出欲開發(fā)地塊的目標(biāo)后，再進(jìn)行策劃。策劃可請專業(yè)的策劃公司進(jìn)行，考察開發(fā)地塊周圍的情況，包括交通狀況、人群結(jié)構(gòu)、消費能力、開發(fā)潛值等。通過評審后，制定開發(fā)計劃，確定開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)項目人員的職責(zé)、應(yīng)遵循的法規(guī)、所需的資源等。以上規(guī)劃一旦被批準(zhǔn)，一旦被批準(zhǔn)則作為整個房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)。 該環(huán)節(jié)是所有開發(fā)活動的基礎(chǔ)，因此在決策上要把好關(guān)。對它的控制可建立相關(guān)合理可操作性的文件，進(jìn)行人員資格認(rèn)可，把好評審觀等等。 2、對供方的管理：對策劃公司、勘探機構(gòu)、設(shè)計院、監(jiān)理、施工單位、銷售公司、物業(yè)公司等， 由于他們專業(yè)的公司，房產(chǎn)開發(fā)公司對他們的控制主要可通過如下途徑進(jìn)行：通過招標(biāo)或其他方式選擇最佳的供方進(jìn)行合作，合作過程中進(jìn)行充分的溝通，提供詳細(xì)的資料，進(jìn)行嚴(yán)格的審查和檢驗，訂立合同等。按照標(biāo)準(zhǔn)的要求，可制定相關(guān)文件：如招標(biāo)管理、監(jiān)視和測量管理、開發(fā)過程控制、合同等，對與相關(guān)供方的溝通應(yīng)留下記錄。對管理供方的人員要規(guī)定資格要求。 3、工程質(zhì)量監(jiān)控：房地產(chǎn)開業(yè)發(fā)雖沒有直接建筑的權(quán)力，外包給建筑公司進(jìn)行施工，但不能免除企業(yè)提供合格產(chǎn)品給顧客的責(zé)任。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在其施工過程的適當(dāng)階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控，包括派監(jiān)理公司進(jìn)行日常監(jiān)理，派公司質(zhì)量部人員在基礎(chǔ)部分、每層結(jié)構(gòu)完成、主體封頂、竣工各階段進(jìn)行檢驗或驗收。監(jiān)控主要包括對其檢驗報告的審核，對施工進(jìn)度的審核，要非常嚴(yán)格，不能馬虎。 按照標(biāo)準(zhǔn)的要求，應(yīng)建立一系列相關(guān)文件，以規(guī)定對質(zhì)量監(jiān)控的相關(guān)要求。并對負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)控的人員的資格進(jìn)行認(rèn)定。監(jiān)控的記錄要保留等等。 質(zhì)量監(jiān)控管理得好，是提供顧客好產(chǎn)品的關(guān)鍵，否則就會降低信譽，造成不可估量的損失。 所以說在以上的關(guān)鍵控制點上，企業(yè)千萬不能馬虎，要建立合理而又完善的文件體系，要確定人員的職責(zé)與權(quán)限，還要指派合格的人員上崗，適當(dāng)階段要進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗和評審，使用的相關(guān)設(shè)備/監(jiān)測器具要確保是適宜的。 （三） 注意要符合法律法規(guī)等相關(guān)規(guī)定 符合法律法規(guī)和其他相關(guān)要求的規(guī)定，是企業(yè)永續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。因此，任何時候，無論何企業(yè)，都不能違反法律法規(guī)要求。對于這點，企業(yè)應(yīng)廣泛宣傳給員工，讓其明白在其工作中時刻牢記遵守法律法規(guī)的重要性。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共分一級、二級、三級、四級、臨時資質(zhì)，并有各自的法定開發(fā)范圍。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的實際情況申請認(rèn)證范圍。 對于國家和地方法規(guī)的了解，要隨時掌握和更新，比如：要求房產(chǎn)開發(fā)公司必須和物業(yè)管理脫鉤的不要自行進(jìn)行物業(yè)管理，要求招標(biāo)要公開公平公正的就不要私下議標(biāo)。在與計委、土地局、人防辦、消防部門、自來水、供電局、開發(fā)辦等相關(guān)部門的溝通方面，要嚴(yán)格按程序辦事。 （四） 文件方面 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬服務(wù)業(yè)，在推行ISO9001時較之制造業(yè)有許多的靈活性，要根據(jù)企業(yè)具體情況具體分析，不要死搬標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)可除標(biāo)準(zhǔn)中要求的六個程序文件必須建立以外（文件控制、質(zhì)量記錄控制、內(nèi)審管理、不合格控制、糾正措施、預(yù)防措施），其余的可以用流程圖、表格或其他任何形式來表述。若要建立程序文件，則可建立如下：房產(chǎn)開發(fā)策劃、教育培訓(xùn)、設(shè)施設(shè)備管理、房地產(chǎn)規(guī)劃管理、招標(biāo)管理、供方控制、房產(chǎn)租售管理、房產(chǎn)開發(fā)過程管理、顧客溝通和滿意度測量、監(jiān)視和測量設(shè)備管理、數(shù)據(jù)分析等。 此外，還可以建立一些可操作性的指導(dǎo)性文件或規(guī)范等來補充程序文件的不足。如：所有委托供方進(jìn)行操作的過程，均可以合同或指導(dǎo)性文件來加以控制。 房產(chǎn)開發(fā)公司，對新樓盤的開發(fā)，一般體現(xiàn)在開發(fā)策劃上。具體設(shè)計一般由施工總承包商外包給設(shè)計院執(zhí)行，對于7.3的條款，開發(fā)公司適用7.3.1，可形成房產(chǎn)開發(fā)策劃程序，其余均外包，用相應(yīng)的規(guī)范約束外包單位就可以了，不一定形成設(shè)計和開發(fā)的程序文件。除非一些高級別的開發(fā)公司，自已有設(shè)計資質(zhì)自行設(shè)計的，則適合形成設(shè)計和開發(fā)程序文件。 開發(fā)公司一般沒有顧客財產(chǎn)，可以刪減7.5.4的要求。 房產(chǎn)開發(fā)業(yè)，在推行ISO9001時，要注意建立合理的、適合自已具體情況的文件體系，然后再按文件要求嚴(yán)格執(zhí)行，再注意留下相應(yīng)的記錄，作為找出問題后改進(jìn)的依據(jù)。還要注意在任何情況下，都不能有欺瞞顧客的行為，也不能違反法律法規(guī)。做到以上，不僅能順利通過ISO9001認(rèn)證，而且還能真正提升自己的管理水平。

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